電商時代“捧紅”物流地產(chǎn) 上海倉儲用地需求井噴

　　“雙十一”的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業(yè)租金上漲的背后，是國內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動了倉儲用地需求的在短期內(nèi)快速上升。

　　上海作為重多電商企業(yè)的必爭之地，物流地產(chǎn)價格正在不斷上漲。作為長江經(jīng)濟(jì)帶的“龍頭”和黃金水道的出?？?，在未來的三到五年時間內(nèi)，上海倉儲物業(yè)的開發(fā)有望迎來“黃金時代”。

　　如今，物流地產(chǎn)開發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發(fā)項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產(chǎn)加大投入。

　　戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開發(fā)主體的必爭之地。

　　記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。

　　金融資本布局物流地產(chǎn)

　　蘇智淵分析認(rèn)為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)主要由外資主導(dǎo)，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達(dá)籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。

　　蘇智淵分析，目前投資這一領(lǐng)域的外資主要分為兩類，一類是主業(yè)為物流倉儲物業(yè)開發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產(chǎn)運作經(jīng)驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發(fā)，通過出售或者出租物流地產(chǎn)來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內(nèi)企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)可以獲得資金用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。

　　蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系；萬科在行業(yè)銷售低迷時宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；萬通新創(chuàng)則通過私募基金的方式運作物流地產(chǎn)……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業(yè)的必爭之地。

　　不過在他看來，和國際專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內(nèi)資在這一領(lǐng)域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場有所斬獲的國際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內(nèi)資本并不具備的。

　　由于政策受限導(dǎo)致融資渠道不成熟，目前國內(nèi)很多物流地產(chǎn)投資商無法利用公開渠道進(jìn)行前期融資，只能通過私募等非公開渠道做融資，這使得很多物流地產(chǎn)投資規(guī)模沒有辦法在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大。蘇智淵表示，目前內(nèi)資主要的投資方式是通過成立運營團(tuán)隊購進(jìn)土地，再嫁接給海外基金，持有一段時間后轉(zhuǎn)賣給其他投資者完成資金回流。

　　但是，內(nèi)資也有外資無可比擬的優(yōu)勢?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，“內(nèi)資在降低運營成本方面有比較大的優(yōu)勢，他們還可以通過政府招商引資來獲取稅收返還等優(yōu)惠政策，從而拿到更低價格的工業(yè)用地。”因此部分外資紛紛選擇和內(nèi)資合作，此前美國凱雷集團(tuán)就牽手上海宇培，在常州投資建設(shè)電商產(chǎn)業(yè)園。

　　上海物流用地價格看漲

　　受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海倉儲用地的投資價值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，過去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲。

　　由于上海城市外擴(kuò)難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現(xiàn)了部分企業(yè)囤積土地等待升值現(xiàn)象。

　　蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉儲用地主要集中在各大工業(yè)開發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產(chǎn)更加市場化，越來越多的第三方開發(fā)商進(jìn)行市場化運作，市場供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，地價或?qū)⒊掷m(xù)上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業(yè)，一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類是物流地產(chǎn)投資商，這類地產(chǎn)商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。

　　目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國企手中。

　　對此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問題，“一是土地零碎，不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進(jìn)入市場，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經(jīng)意識到這部分土地的潛在價值，目前資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒有市場化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進(jìn)行市場化的政策，那么將是一大利好消息。”

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認(rèn)為，目前外環(huán)內(nèi)的物流倉儲用地憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補(bǔ)的差價較高，因此很多企業(yè)將自有資產(chǎn)用于倉儲和辦公出租，未來這部分企業(yè)囤積的土地或?qū)⑸怠?/p>

　　背后或存潛在風(fēng)險

　　除了電商企業(yè)對物流倉儲用地的旺盛需求外，造成上海倉儲用地價格大幅上漲的因素還有不少。

　　諸如萬科、復(fù)星、綠地這樣的住宅類開發(fā)商也開始進(jìn)軍物流地產(chǎn)，平安等金融機(jī)構(gòu)同樣瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)市場，這些因素帶動了倉儲用地總體需求的增加，不同程度促成了上海倉儲土地價格的上漲。而且，和住宅市場不同的是，物流地產(chǎn)領(lǐng)域已有大批外資大鱷提前布局。

　　大量資本逐利物流地產(chǎn)，或會導(dǎo)致一些潛在風(fēng)險。

　　近年來，物流地產(chǎn)的井噴態(tài)勢直接帶動了上海倉儲用地價格的上揚。數(shù)據(jù)顯示，2008年至2014年第三季度期間，上海物流倉儲用地租金實現(xiàn)年均增長8%，租金水平正在接近理性承受邊界。

　　蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉儲用地市場三到五年內(nèi)呈現(xiàn)向好態(tài)勢，但隨著大量資本進(jìn)入，可能會導(dǎo)致市場過熱，從而積蓄一定的風(fēng)險。

　　由于市場行情和宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況的變化，倉儲用地價格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機(jī)之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計還有三到五年的發(fā)展趨勢，之后增速將會逐步放緩。

　　此外，蘇智淵還表示，從嚴(yán)格意義上來講，物流地產(chǎn)屬于倉儲用地，但是在實際操作過程中，工業(yè)用地和倉儲用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，部分企業(yè)因為自身功能需求，自建廠房不用于生產(chǎn)制造，而用于倉儲物流，雖然目前來講這種方式是可操作的，但是土地性質(zhì)的模糊可能會在將來給企業(yè)帶來麻煩。

　　物流地產(chǎn)股將被重估

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示，受土地供給總量管制，各類型土地的供給數(shù)量也存在一定配比，因此倉儲用地的供給數(shù)量是有限的。在持續(xù)政策支持下，目前土地投資熱度最高的當(dāng)屬上海自貿(mào)區(qū)。

　　目前，自貿(mào)區(qū)內(nèi)80%的土地為工業(yè)用地，而外高橋[-0.61% 資金 研報]作為上海自貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)大亨，土地儲備豐富，如果這些土地被用于倉儲物流設(shè)備，地塊的潛在價值巨大。

　　外高橋2013年年報披露，公司在自貿(mào)區(qū)已建物業(yè)325萬平方米，在建物業(yè)建筑面積140萬平方米，未建物業(yè)建筑面積384萬平方米，同時其母公司外高橋集團(tuán)還擁有外高橋保稅區(qū)500多萬平方米土地儲備，子公司重點發(fā)展第三方物流和危險品物流，在保稅區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有5.2萬平方米的專業(yè)倉庫、1.5萬平方米的露天堆場。

　　海通證券對外高橋的研報顯示，外高橋土地儲備超出市場預(yù)期，預(yù)計未來公司資產(chǎn)價值將顯著受益自貿(mào)區(qū)地價重估。

　　由此可見，一旦企業(yè)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地儲備，未來可作為倉儲設(shè)備使用，其公司價值極有可能看漲。類似在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地的企業(yè)還有一些，諸如光明食品集團(tuán)的控股公司海博股份[3.40% 資金 研報]擁有11萬平方米土地，錦江投資[1.02% 資金 研報]擁有6000平方米土地，浦東金橋[0.46% 資金 研報]擁有1.78萬平方米的倉儲土地。

　　在上海，與自貿(mào)區(qū)發(fā)展類似的黃金地區(qū)還有臨港地區(qū)。臨港物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產(chǎn)價值存在被低估的可能性。

　　浦東金橋大股東參與臨港開發(fā)，在臨港地區(qū)有20萬平方米土地儲備，而交運股份[-0.68% 資金 研報]擁有臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)港口發(fā)展有限公司35%的股權(quán)，后者在臨港擁有土地儲備。這些公司的股價走勢也被看好。

　　中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，從長期來看，隨著市場需求的增加，倉儲用地的價值具有很大的升值前景，對上海的物流地產(chǎn)概念股而言，其資產(chǎn)價值現(xiàn)在很有可能被低估。